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张江光大园试点基础设施公募RE

张江光达公园

近年来,工业园区建设规模不断扩大。产业园是对外开放、招商引资、创新发展的重要载体,塑造了新的商业生态:以促进产业集聚为目的,为企业提供全生命周期发展机遇,带动地方科技创新,提高材料产能,增加资本运作活跃度。

以张江光大、招商蛇口、苏州工业园区为代表的产业园区率先试点基础设施公募REITs,为区域产业发展注入新动能。近日,上海证券报记者来到位于上海市浦东新区盛夏路的张江光达园区,深入了解园区如何集产业研发、配套商业、便捷就业为一体,调动人才培养和产业链联动,公募REITs如何推动产业园区轻重资产的相互转化。

构建产业生态链

近年来,工业园区成为城市经济转型的重要支撑,张江广达园区就是一个典型。

园区环境方面,内部绿树成荫,环境幽静。配套设施方面,负层为餐厅亚星网址,一楼设有咖啡厅、花店等,满足员工日常需求。园区对面是人才公寓,方便员工就近居住。附近还有休闲、娱乐、健身等生活设施,员工可以快速融入城市生活氛围。

园区服务

在区位条件方面,据张江光大园区股东张江高科技园区副总经理赵海生介绍,张江光大园区紧邻中环高架,距广兰路站仅800米地铁2号线,直达陆家嘴CBD,距上海火车站约17公里,距浦东国际机场约25公里,交通便利。

优越的地理位置叠加现代办公场景,让张江光达公园近乎爆满。 2017-2020年,张江光大公园入住率分别为96.30%、74.10%(园区积极调整)、97.40%、9 9.51%。

赵海生表示,张江光达园区的核心优势是以空间为载体,实现人才培养与产业链的联动。张江光大园区位于国家级高新技术园区张江科学城内。园区构建生物医药创新链、集成电路产业链、软件产业链框架,拥有医药、信息、集成电路、半导体、软件、网络游戏、动漫等国家级基地。

目前张江光大公园的租户情况也反映了这一点。据华安张江光大园区REIT运营管理机构上海集智咨询管理有限公司总经理傅晶介绍,张江光大园区的租户分布在集成电路、在线经济、金融中台四大行业。和后台,以及先进的制造。 .

公开发行REITs带来双赢

以张江光大园区为代表的产业园区率先开展REITs公募试点,为园区可持续发展注入新活力。业内人士表示,对于项目方来说,可以盘活底层资产,加速资金周转,提升企业活力;对投资者而言,相当于以公募REITs基金股份为代表购买园区产权,参与张江科学城建设。

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赵海生表示亚星平台,张江高科经过多年发展,积累了大量优质的基础设施资产。公募REITs试点政策的出台,将助力张江高科盘活优质基础设施资产,从“开发-运营”的粗放发展模式向“开发-运营”的精细化闭环发展模式转变- REITs-”。

作为华安张江光大园区REIT的基金经理,华安基金相关人士表示,以公募基金为产品载体,公募REITs形成了一种新的资产融资模式,即发行人的信用与标的资产。 ,要求资产本身产生稳定的现金流,并能长期持续。此外,公募REITs将更多考虑让金融创新的价值惠及普通投资者。华安张江光大地产信托基金的基金合同期限为20年,兼顾产品推广、稳健经营和灵活性。公募REITs的目的是为了长期持有资产。产品到期前亚星手机版官网,可根据资产投资需求进行扩容或延期。

张江光大公园的收入来自于基础设施地产的运营,包括租金、物业费、车位费和日常服务收入。 2020年,张江光大公园实现租金收入6808.76万元,同比增长13%,占总收入的82%。对于投资者而言,华安张江广达源REIT的收益来源不仅是资产运营收益,更是资产增值收益。

赵海生介绍,张江科学城是上海市重点工业园区,是浦东新区经济发展的重要增长极。区域发展前景良好,利好政策频出。从运营管理团队来看亚星会员注册,成员均为行业资深从业者,具有丰富的招商运营经验。张江高科和广控安世也为产业园的运营提供产业资源。

在租户方面,傅景表示,租户资质良好,租约相对稳定,续租意愿强,扩租需求旺盛。园区租约一般每3年签订一次,续约至少会在到期日前6个月通知。园区在经营活动中动态调整租赁分布,各种租赁行为具有高度可预测性。 “企业对研发场地租赁需求旺盛,整体市场需求巨大。”傅景说。

赵海生表示,公募REITs募集的资金主要用于继续投资张江符合相关政策法规的基础设施项目的开发建设。具体来说,3-2、3-4、4-2三个产业发展服务园项目为上海张江科学城集成电路设计产业园。

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激发产业园区活力

除张江光大园区外,招商蛇口工业园和苏州工业园也表现出突出的竞争优势。

招商局蛇口工业园位于深圳市南山区蛇口王谷工业园。苏州工业园区连续五年在商务部公布的国家级经开区综合评价中排名第一,在国家级高新区综合排名中名列第四,跻身世界一流高新园区行列由科技部建造。

目前成熟度较高、符合上市条件的产业园区资产主要包括研发楼、标准工业厂房、孵化器和实验室,以及建在工业或科研用地的工业设施。中金公司研究部认为亚星平台,产业园区资产规模大、品类丰富、现金流盈利能力稳定、市场活跃度高、定价逻辑清晰。以公募REITs作为标的资产发行具有诸多优势:可以盘活存量资产;分散工业园区发展风险;加大社会资本参与园区建设的力度;解决产业园区开发周期长、资金需求大的痛点。

中金公司研究部也表示,激发园区REITs市场活力的关键在于构建可估值、可定价、可参与、可退出的市场框架,实现良性循环。

华安基金建议长期投资产业园区REITs的投资者应注意以下几点。首先是基础资产的位置、租户质量和区域发展。良好的区位保证了资产价值的稀缺性,优质的租户保证了现金流的稳定,可持续的区域发展有利于提高物业租金,使资产具有良好的增长潜力。二是资产管理能力。公募REITs更加注重底层资产的运营管理,良好的运营管理机构的专业优势和资源积累将提供保障。三是治理机制和管理架构,包括基金决策机制、激励机制和同业竞争防范机制。